La junta de condominios de Ontario Place rechaza la venta de la torre River North a Strategic Properties

Alby Gallun es un reportero senior que cubre bienes raíces comerciales para Crain's Chicago Business. Se unió a Crain en 2000.

La adquisición de $190 millones por parte de un inversionista de una torre de condominios de 51 pisos en River North está oficialmente arruinada.

La junta de condominios de Ontario Place, un edificio de gran altura en 10 E. Ontario St., rescindió un acuerdo largamente demorado para vender el edificio de 467 unidades a Strategic Properties of North America, según un correo electrónico que el bufete de abogados de la junta envió a Propietarios de condominios de Ontario Place anoche.

Habría sido el trato más grande de condominios a apartamentos, también conocido como "desconversión de condominios", en Chicago y posiblemente en todo el país. Pero las desconversiones son notoriamente difíciles de lograr, incluso en los buenos tiempos, y el cambio drástico en los mercados financieros el año pasado, incluido el aumento en las tasas de interés, se volvió demasiado difícil de superar para las propiedades estratégicas.

Incapaz de cerrar su financiamiento para la adquisición, la firma de inversión con sede en Nueva Jersey le pidió a la junta directiva de Ontario Place que retrasara el acuerdo varias veces durante el año pasado. En la prórroga más reciente, la junta aplazó la fecha de cierre de la transacción hasta el 31 de mayo. Strategic Properties no cumplió con ese plazo.

La junta ofreció retrasar el cierre una vez más, hasta el 31 de julio, con la condición de que Strategic Properties aporte más dinero. Estratégico rechazado, según el correo electrónico a los propietarios.

"A las 5:01 p. m. de esta noche, el Comprador no había aceptado los términos establecidos anteriormente", decía el correo electrónico. "En consecuencia, la Junta considera que esta venta finalizó a las 5:01 p. m. CST del 6 de junio de 2023".

Un ejecutivo de Strategic Properties, o SPNA, no devolvió una llamada telefónica.

"Desafortunadamente, el comprador no pudo cerrar el trato después de 20 meses bajo contrato", escribió la presidenta de la junta directiva de Ontario Place, Ellen Gutiontov, en un correo electrónico a Crain's. "La Junta trabajó muy duro sin dejar ninguna opción sin explorar para obtener una propuesta justa de SPNA para extender el cierre; sin embargo, SPNA rechazó todos los requisitos razonables de la Junta y la Junta ya no pudo aceptar extender la fecha de cierre".

El acuerdo podría haber marcado un punto culminante para Strategic Properties, el desconvertidor de condominios más prolífico de la ciudad. En los últimos años, la firma ha adquirido edificios de condominios en Gold Coast, Lincoln Park y Lakeview. Está en proceso de comprar otro en River North, un rascacielos de 309 unidades en 200 N. Dearborn St. Pero Ontario Place habría sido el más grande, con $190 millones, más de lo que cualquier inversionista ha pagado por un edificio de condominios en Chicago. .

Las desconversiones ganaron fuerza en Chicago alrededor de 2015. En medio de un mercado de condominios lento y un mercado de alquiler fuerte, los desarrolladores vieron la oportunidad de beneficiarse de la diferencia de valores entre los dos. Al comprar un edificio de condominios completo, podían pagar a los propietarios de condominios individuales una prima por sus unidades y aún así salir adelante porque las unidades valían más como apartamentos.

Pero las desconversiones son negocios complicados debido a la propiedad fragmentada de los edificios de condominios. En lugar de comprarle a un vendedor, un inversionista debe ofrecer un precio y términos que sean atractivos para docenas o incluso cientos de vendedores. En Chicago, los dueños del 85% de una propiedad en condominio deben aprobar una venta masiva de sus unidades. Una pequeña minoría vocal puede bloquear un trato.

La decisión de la junta directiva de Ontario Place de rescindir su acuerdo pone fin a un baile con Strategic Properties que comenzó hace más de tres años. Después de rechazar una oferta de $188 millones de Strategic Properties en agosto de 2020, los propietarios del edificio votaron para aprobar un acuerdo de $190 millones en septiembre de 2021, con votos de apoyo que representan el 89,9 % de la propiedad.

Pero Strategic Properties no pudo superar el siguiente obstáculo: el financiamiento. Cuando los mercados financieros empeoraron el año pasado, la firma suspendió el acuerdo. Un rayo de esperanza surgió en marzo, cuando un prestamista, Fairchild US, afirmó su compromiso de financiar la adquisición. Pero se produjeron más retrasos, con Strategic Properties pidiendo a la junta más extensiones.

La junta ofreció extender la fecha de cierre hasta el 31 de julio, siempre que Strategic Properties pague $700,000 para cubrir los gastos operativos del edificio para junio y julio, entre otros gastos, según el correo electrónico. Pero la empresa no estuvo de acuerdo con esas condiciones.

Mark Silverberg, líder de un grupo de propietarios que se opuso al trato (algunos incluso acudieron a los tribunales en un intento fallido de bloquearlo), quedó satisfecho con la decisión de la junta de anular el trato.

"Creo que fue un final adecuado, aunque tomó demasiado tiempo", dijo.

Pero el proceso ha causado muchas dificultades a los propietarios de Ontario Place, incluidos algunos que se mudaron del edificio a principios de este año en previsión de la venta. El propio Silverberg planeó mudarse a una casa que compró en Northbrook.

"Le decían a todos en febrero 'dejen sus llaves en la recepción'", dijo.

Silverberg dijo que presentó una demanda contra la junta por daños y perjuicios por un total de $600,000 para cubrir el costo de su nueva casa y los honorarios legales.

No está claro si Strategic Properties u otro inversionista se acercarían a la junta con una nueva oferta por el edificio. Dado el estado de los mercados financieros, es poco probable que algún inversionista pueda pagar $190 millones por la propiedad hoy. También es probable que muchos propietarios no estén de humor para considerar una nueva oferta después de su experiencia con Strategic Properties.

"En el futuro, la Junta se compromete a realizar negocios como de costumbre y no está buscando activamente otra oferta", escribió Gutiontov en su correo electrónico a Crain's. "Si a la Junta se le presenta una oferta de SPNA o de cualquier otro comprador potencial, la evaluará y la presentará a los propietarios".

Mientras tanto, la propiedad ha sufrido por el mantenimiento diferido ya que la junta pospuso los proyectos, creyendo que gastar el dinero antes de una venta no tendría sentido, dijo. Algunas unidades de Ontario Place recientemente fueron equipadas con unidades de aire acondicionado de ventana después de que fallara una torre de enfriamiento en el edificio, dijo. La administración del edificio también ha cerrado con frecuencia el sistema de plomería del edificio para reparaciones de emergencia, dijo. Arreglar los problemas del edificio podría ser costoso.

"Es una crisis de dinero ahora", dijo Silverberg. "El edificio está en mal estado y la gente está insatisfecha. La gente está molesta".

En un correo electrónico de seguimiento a los propietarios de Ontario Place hoy, Gutiontov dijo que la junta firmó un acuerdo para reemplazar la torre de enfriamiento.

"La Junta ha mantenido el edificio durante este proceso y está comprometida con la administración normal del edificio", escribió Gutiontov en su correo electrónico a Crain's. "La Junta continuará buscando activamente proyectos de capital adicionales según lo guíen los estudios de reserva y las sugerencias de la Propiedad".

Alby Gallun es un reportero senior que cubre bienes raíces comerciales para Crain's Chicago Business. Se unió a Crain en 2000.

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